경매로 집사기(2)

경매를 하기위해 필요한 것들은 무엇이 있을까?

가장 중요한것은 투자금이다. 3억짜리를 낙찰받는다고 가정을 하고 얼마가 필요한지 계산을 해보면...최소 낙찰가의 30%를 보유하고 있어야 한다. 9000만원은 가지고 있어야 한다. 

그래야 대출 + 투자금(공탁금,잔금)으로 최종 명도이전까지 가능하다

나처럼 투자금이 많이 없다면 낙찰금액 단가가 낮은 대상을 물색해보아야 한다. 

3000만원으로 투자한다고 하면 역으로 계산을하면 1억짜리 경매물건을 낙찰받을 수 있다. 

시세에 비해 20%로 싸게 낙찰을 받았다고 하면 단순계산만 해도 2000만원의 차익을 볼수 있다. 

1억 2000만원짜리를 최소 낙찰가 1억으로 낙찰을 받으면 3000만원을 투자하여 2000만원의 차익을 얻는것이다.

임시 2주택 1가구 세금을 감면 받고자 한다면 1년 보유하는 시점에 매도하면 양도세를 감면 받을수 있다. 

또한 1년뒤에 시세가 올랐다고 하면 2000만원 이상의 차익을 얻을 수 있다. 

만약에 1년동안 공실이라고 하여도 연이자 5% 잡아도 연350만원이다.  + 관리비 월 10만원으로 계산 120만원

1년간 공실을 유지해도 이자+관리비가 넉넉잡아 500만원이다. 

산술적으로만 따져도 이자 5%로 대출을 70% 받으면 1500만원의 차익을 얻을 수 있다. 

여기서 가장 중요한거는 시세보 얼마나 많이 싼 금액으로 낙찰을 받느냐이다. 그게 곧 남는 차익이라고 할수 있다. 또한 1년 보유시 경매로 구매한 물건의 가치가 얼만큼 올라가는냐이다. 

부동산의 집값이 올랐다 내렸다 하지만 기본적으로 말도 안되게 물가상승률만 오른다고 해도 3.5%는 오른다고 봐야 된다. 

이번 정리한 내용은 딱하나이다. 경매 낙찰받을 대상의 30%의 금액을 가지고 있어야 수월하게 투자가 가능하다 

3000만원으로 시작해서 1500만원의 수익을 얻는다는 것은 말도안될수도 있지만 좋은 물건을 운좋게 낙찰받으면 더큰 수익이 올수도 있다. 

그럴려면 좋은 물건을 낙찰받을 적당한 금액을 제출하여 낙찰자가 되는것이 중요하다. 

다음 글은 경매시 필요한 서류 및 절차에 대해서 정리를 해야겠다.

2019/03/01 - [부동산 공부/경매] - 경매로 집사기(1)