경매로 집사기(3)

경매로 집사기 3편입니다.

오늘은 경매로 집살때 절차에 대해서 얘기해볼께요

절차에 대해서 얘기하기 전에 경매시 필요한 것 3가지는 무엇이 있을까요?

필수요소 3가지

1. 돈(적당한 투자금)

2. 가장 낮은 입찰금액을 맞출수 있는 능력

3. 나에게 적절한 매물을 찾는 능력

맞습니다. 위 3가지는 있어야 합니다. 위의 3가지는 무엇보다도 중요합니다. 

가장 중요한것은 돈이지요.  지난 2회때 투자금에 대해서 얘기 했었습니다. 가장 중요한 것이지요

오늘은 경매의 절차에 대해서 얘기 하려고 합니다. 

경매 절차는 이렇습니다.

매물을 탐색, 서칭해야합니다.  필수요소중 3번에 해당하는것이죠 무작정 법원사이트만 검색한다고 찾아지는것은 아닙니다.  

많은 분들이 얘기하는 임장을 다녀야 하는것이죠

적당한 물건을 3~4개 정도 고른후 위치를 프린트하고 직접 다녀봅니다. 걸어도 다녀보고 인근 지하철역에서도 걸어보고 주변사람들에게 동네가 어떤지 물어도 보고 직접 발로 뛰어야 체감할수 있습니다.  

여기서 적당한 물건은 투자가치가 있는 물건을 고르는 능력입니다.  이것은 하루아침에 되는것은 아니지만 우리는 꼭 전문가가 아니더라도 조금만 공부해보면 이것이 좋은 물건인지 안좋은 물건인지는 알수 있습니다. 

투자 매물 선택의 중요요소는 여러가지가 있습니다. 저도 초보이지만 이것 저것 조사한결과 역세권인가? 

1. 역세권은 지하철역인 500m 안에 있는가? 초역세권은 250m라고들 합니다.  

2. 주변 도로 접근성은 좋은가 주변에 산업시설(회산, 산업단지)들과 연결이 되어 있는가?

3. 학군은 어떠한가?

4. 주변 생활편의시설은 괜찮은가? (마트, 백화점, 병원등)

5. 매물의 형태는? 남향, 북향, 남동향, 

위의 내용을 참고해야합니다.

각자 위의 내용중에서 우선순위가 각각 다를것입니다. 

저는 1,2가 가장 중요하다고 생각이 듭니다. 

위의 방안으로 

1. 매물을 선택하고 

2. 임장을 다니고 정보를 수집하고 

3. 경매날짜를 확인하고 해당 날짜에 가서 입찰서는 제출하는 겁니다. 

4. 마지막에 가장중요한것은 10% 보증금과 최저가보다 높은 본인이 가장 높은가격을 써서 받아야 한다는거지요.

5. 운좋게 노력을 해서 낙찰을 받고나면 90% 잔금을 치뤄야합니다.

6. 현금을 보유하고 있는 분은 현금으로 잔금을 치루고, 그렇지 않은 부분은 경낙대출 (경매낙찰자대출)을 받으면 됩니다. 

7. 잔금을 모두 처리하면 그때부터 매물은 법적으로 낙찰차의 소유가 됩니다. 

8. 이제 낙찰받은 집에 살고 있는 사람이 있으면 명도를 신청하고 날짜를 조율하여 퇴거요청을 합니다. 

9. 임차인도 나가고 본인소유의 집이 되면 리모델링을 하여 들어가 살든지...전세를 내어 주든지...월세를 내어주면 됩니다. 

제가 요세 공부한 내용으로 두서없이 막 적어보았습니다. 

정리가 잘되었는지 모르겠네요.

다음에는 경매 입찰용지 작성방법에 대해서 글을 올려보도록 하겠습니다. 

2019/03/01 - [부동산 공부/경매] - 경매로 집사기(1)

2019/03/09 - [부동산 공부/경매] - 경매로 집사기(2)